Crédit photo à la une : Photo by William Crooks
Référence : https://qcna.qc.ca/north-hatleys-pleasant-view-beach-house-set-to-be-replaced-after-unanimous-demolition-vote/

Cela fait maintenant plus de 30 jours que le contrat de construction du nouveau Centre communautaire Pleasant View a été octroyé, pour un montant de 4 078 000 $. Consultez le contrat sur SEAO.

Ce contrat constitue l’aboutissement d’un long processus qui a mené la Municipalité de North Hatley à passer d’un projet initial de réfection du bâtiment historique de Pleasant View, évalué à environ 1,596 M$, à sa démolition et à la construction d’un nouveau bâtiment au coût de 4,078 M$ dans les prochaines semaines.

Cette évolution du projet s’est appuyée sur plusieurs études, analyses et rapports professionnels. Certains de ces documents ont joué un rôle déterminant dans la décision de démolir le bâtiment.

Cependant, ces documents essentiels à la compréhension de la décision ne semblent pas accessibles publiquement.

Les études et rapports d’experts au cœur de la décision d’autoriser la démolition

Rappelons que l’étude géotechnique, au coût de 12 350 $, ainsi que l’analyse structurale du bâtiment ont permis au comité de démolition, composé des élus Andrew J. Pelletier, Caroll Haller et Danielle Dupré, de confirmer la fragilité de la structure empêchant son déplacement et forçant sa démolition.

La résolution du 7 octobre 2024 affirme que le comité s’est prononcé « à la lumière des études et rapports d’experts ».

Elle indique :

Juin 2024 :

• réception de l’étude géotechnique;
• analyse structurale du bâtiment existant.

Puis, en :

Août 2024 :

• réception de l’analyse structurale;
• confirmation de la fragilité de la structure.

La résolution explique ensuite que le bâtiment se trouve dans des zones de contraintes et que le projet n’est pas admissible au régime réglementaire applicable dans sa position actuelle, puisqu’il serait possible de déplacer le bâtiment à l’extérieur de ces zones.

Mais elle ajoute un élément déterminant :

l’étude structurale du bâtiment démontre que sa structure ne pourra pas supporter un déplacement et qu’il faudra donc procéder à une démolition pour reconstruction.

C’est donc vraisemblablement entre le retour des analyses techniques de juin et août 2024 que le projet de réfection a définitivement basculé vers une démolition suivie d’une reconstruction.

Référence : Procès-verbal du 7 octobre 2024 — résolution 2024-10-07.17
Consulter le procès-verbal municipal du 7 octobre 2024

Les questions qui demeurent

Après plus de deux ans de démarches et maintenant qu’un contrat de 4,078 M$ a été octroyé, plusieurs questions méritent des réponses documentées :

Que conclut exactement l’étude géotechnique de Granulab et où peut-on consulter le rapport de cette étude?

Que conclut exactement l’analyse structurale reçue en 2024 et où peut-on consulter le rapport d’étude?

Quel rapport a déterminé que le bâtiment ne pouvait pas être déplacé et où peut-on consulter ce rapport?

Quelles solutions permettant de conserver le bâtiment ont été étudiées et où peut-on consulter ces solutions?

La reconstruction des fondations, qui faisait encore partie du projet en janvier 2024, a-t-elle fait l’objet d’une analyse comparative et où peut-on consulter cette analyse comparative?

Quels étaient les coûts estimés des différentes solutions?

Quels rapports et expertises ont été présentés aux trois élus du comité de démolition avant leur vote?

La résolution du 7 octobre 2024 affirme elle-même que le comité s’est prononcé « à la lumière des études et rapports d’experts ».

Rendre ces documents accessibles permettrait donc simplement aux citoyens de prendre connaissance des mêmes informations techniques que celles qui ont servi à prendre la décision.

Dans un projet public de cette ampleur, cela permettrait de comprendre clairement ce qui a été étudié, ce qui a été écarté et pourquoi.

D’un projet de réfection à une démolition complète

Un élément important du dossier est parfois oublié : le projet n’a pas commencé comme un projet de démolition.

La résolution 2024-10-07.17 du conseil municipal indique que la Municipalité avait déposéé en mai 2023 une demande d’aide financière au programme PRACIM visant expressément la rénovation du bâtiment Pleasant View.

Le projet avait alors été présélectionné et le coût estimé pour la rénovation et la mise aux normes du bâtiment était d’environ :

1 596 000 $

Référence : Procès-verbal du 7 octobre 2024 — résolution 2024-10-07.17
Consulter le procès-verbal municipal du 7 octobre 2024

Janvier 2024 : on envisage toujours de conserver le bâtiment

Le 23 janvier 2024, la Municipalité autorise une étude géotechnique.

La résolution 2024-01-23.04 est particulièrement intéressante puisqu’elle décrit encore le projet comme un projet de reconstruction/réfection du bâtiment Pleasant View.

Elle précise également que le projet devait comprendre la reconstruction des fondations.

L’étude géotechnique était nécessaire afin d’évaluer la capacité portante du sol et des fondations en fonction du projet.

À ce moment-là, la démolition complète du bâtiment ne semble donc pas encore être la solution retenue.

Référence : Procès-verbal du 23 janvier 2024 — résolution 2024-01-23.04
Consulter le procès-verbal municipal du 23 janvier 2024

Mars 2024 : une étude géotechnique de 12 350 $

Le 4 mars 2024, le conseil revient sur le projet.

La résolution 2024-03-04.08 parle encore explicitement du :

« projet de réfection du bâtiment Pleasant View »

Elle précise que l’étude géotechnique est nécessaire afin de déterminer les recommandations structurales exactes requises pour le projet.

Trois entreprises avaient été invitées à soumissionner :

• Granulab : 12 350 $
• FNX Innov : aucune soumission
• NCL Envirotek : aucune soumission

Le contrat est donc accordé à Granulab pour 12 350 $.

Référence : Procès-verbal du 4 mars 2024 — résolution 2024-03-04.08
Consulter le procès-verbal municipal du 4 mars 2024

Comité de démolition nommé en mars 2024

Lors de cette même séance du 4 mars 2024, le conseil procède à la nomination du comité de démolition.

Selon la résolution 2024-03-04.10, le règlement municipal exige que le comité soit composé de trois membres du conseil municipal.

Les membres nommés sont :

• Andrew J. Pelletier — président
• Caroll Haller — membre
• Danielle Dupré — membre

La même résolution nomme comme remplaçants :

• Elizabeth Fee
• David Wilson

Cette composition est particulièrement pertinente dans le dossier Pleasant View puisque ce comité sera appelé quelques mois plus tard à se prononcer sur la démolition du bâtiment.

Il est important de préciser qu’il ne s’agit donc pas d’un comité indépendant constitué d’experts en architecture, en patrimoine, en structure ou en géotechnique : les trois membres du comité sont des élus municipaux.

Leur décision devait donc notamment s’appuyer sur les études, analyses et rapports d’experts qui leur étaient présentés.

Référence : Procès-verbal du 4 mars 2024 — résolution 2024-03-04.10
Consulter le procès-verbal municipal du 4 mars 2024

Mai et juillet 2024 : les plans préliminaires

En mai 2024, le conseil autorise un appel d’offres pour la réalisation des plans et devis préliminaires du projet.

La résolution correspondante est la 2024-05-06.23.

Puis, le 8 juillet 2024, le conseil accorde à David Leslie Architecte un mandat de 8 500 $ plus taxes pour la planification architecturale préliminaire.

Fait intéressant, la résolution du 8 juillet décrit encore le dossier comme un :

projet de réfection du bâtiment Pleasant View présenté au PRACIM.

Deux offres avaient été reçues :

• Firme 1628 Inc. : 21 200 $
• David Leslie Architecte : 8 500 $

Le contrat est accordé à David Leslie.

Références :

Procès-verbal du 6 mai 2024 — résolution 2024-05-06.23
Consulter le procès-verbal municipal du 6 mai 2024

Procès-verbal du 8 juillet 2024 — résolution 2024-07-08.13
Consulter le procès-verbal municipal du 8 juillet 2024

Juin et août 2024 : le tournant du dossier

C’est ici que la chronologie devient particulièrement intéressante.

Dans sa résolution du 7 octobre 2024, la Municipalité reconstitue elle-même les étapes ayant conduit à la démolition.

Elle indique :

Juin 2024 :

• retour de l’étude géotechnique;
• analyse structurale du bâtiment existant.

Puis :

Août 2024 :

• retour de l’analyse structurale;
• confirmation de la fragilité de la structure.

La résolution explique ensuite que le bâtiment se trouve dans des zones de contraintes et que le projet n’est pas admissible au régime réglementaire applicable dans sa position actuelle puisqu’il serait possible de déplacer le bâtiment hors de ces zones.

Mais elle ajoute un élément déterminant :

l’étude structurale sur le bâtiment démontre que sa structure ne pourra pas supporter un déplacement et qu’il faudra donc procéder à une démolition pour reconstruction.

C’est donc vraisemblablement entre le retour des analyses techniques de juin et août 2024 que le projet de réfection a définitivement basculé vers une démolition suivie d’une reconstruction.

Référence : Procès-verbal du 7 octobre 2024 — résolution 2024-10-07.17
Consulter le procès-verbal municipal du 7 octobre 2024

3 septembre 2024 : consultation publique sur la démolition

Une consultation publique du comité de démolition se tient le 3 septembre 2024.

Un article de The Record, publié le lendemain par QCNA et signé par William Crooks, offre un compte rendu particulièrement intéressant de cette rencontre.

Selon l’article, les informations présentées lors de la consultation faisaient notamment état :

• d’une fondation fortement détériorée;
• de fissures importantes;
• d’un mouvement continu du bâtiment;
• de conditions de sol instables;
• d’une instabilité comparée à du « quicksand »;
• d’une stabilisation qui aurait été coûteuse et potentiellement temporaire;
• de l’absence de garantie qu’une stabilisation empêcherait de nouveaux dommages;
• de la présence du bâtiment dans une zone inondable et une bande riveraine.

L’article rapporte également que le gestionnaire du projet aurait présenté les conclusions des études lors de la consultation.

Selon les informations communiquées par les représentants municipaux pendant cette rencontre, la démolition et le déplacement/reconstruction auraient été considérés comme la seule solution viable compte tenu de l’état de la fondation et du sol.

L’article confirme également que le projet avait initialement été présenté comme une rénovation, évaluée à environ 1,6 M$, comprenant notamment la stabilisation des fondations.

Il indique que le comité de démolition a examiné le projet selon 11 critères, notamment l’intégrité structurale, l’importance historique et les impacts sur la communauté, avant de voter à l’unanimité en faveur de la démolition.

Référence : William Crooks, The Record / Local Journalism Initiative, 4 septembre 2024
Lire l’article « North Hatley’s Pleasant View Beach House set to be replaced after unanimous demolition vote »

7 octobre 2024 : le conseil entérine la démolition

Le 7 octobre 2024, le dossier revient devant le conseil municipal.

La résolution 2024-10-07.17 constitue probablement le document municipal public le plus important du dossier.

Elle établit notamment que :

• le projet PRACIM visait initialement la rénovation;
• cette rénovation était estimée à environ 1 596 000 $;
• une étude géotechnique a été demandée;
• le relevé d’arpentage a confirmé la présence du bâtiment dans des zones de contraintes;
• l’étude géotechnique et une analyse structurale ont été reçues;
• l’analyse structurale a confirmé la fragilité du bâtiment;
• selon cette analyse, le bâtiment ne pourrait pas supporter un déplacement;
• le comité de démolition s’est prononcé en faveur de la démolition « à la lumière des études et rapports d’experts ».

Le conseil décide alors :

d’entériner la décision du Comité de démolition et de poursuivre le processus associé à la démolition du bâtiment pour reconstruction.

Cette phrase est particulièrement importante puisque la Municipalité reconnaît explicitement l’existence d’études et de rapports d’experts ayant servi à la décision du comité.

Référence : Procès-verbal du 7 octobre 2024 — résolution 2024-10-07.17
Consulter le procès-verbal municipal du 7 octobre 2024

Le même soir : près de 220 000 $ de mandats professionnels

Lors de cette même séance du 7 octobre 2024, plusieurs contrats professionnels sont accordés pour poursuivre le projet de reconstruction :

Ces contrats s’ajoutent notamment aux 12 350 $ de l’étude géotechnique et aux 8 500 $ du mandat architectural préliminaire.

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