Plusieurs discussions et commentaires circulent actuellement sur Facebook au sujet du projet de condos envisagé au centre du parc de la Rivière. Voici une estimation des revenus que ce projet de condos pourrait générer pour le village de North Hatley.
ATTENTION : Il s’agit d’un calcul approximatif pour un projet comprenant 20 condos résidentiels et 2 condos commerciaux au parc de la Rivière à North Hatley.
Dans ce scénario, on suppose la construction de 20 unités résidentielles vendues 700 000 $ chacune, ainsi que deux unités commerciales, l’une vendue 750 000 $ et l’autre 950 000 $. L’objectif est d’estimer les revenus que la municipalité pourrait percevoir sous forme de droits de mutation (taxe de bienvenue) et de taxes municipales annuelles.
La valeur immobilière totale créée par ce projet atteindrait environ 15,7 millions de dollars. Plus précisément, les 20 condos résidentiels représenteraient une valeur de 14 millions de dollars, tandis que les deux unités commerciales ajouteraient 1,7 million de dollars au rôle d’évaluation municipal.
Les taux utilisés sont confirmés dans le règlement municipal sur les droits de mutation immobilière du Village de North Hatley.
La loi québécoise permet aux municipalités d’augmenter la tranche au-dessus de 500 000 $ jusqu’à un maximum de 3 %, ce que North Hatley a fait.
Droits de mutation (taxe de bienvenue)
À North Hatley, les droits de mutation sont calculés selon les taux suivants :
- 0,5 % sur les premiers 62 900 $
- 1 % de 62 900 $ à 315 000 $
- 1,5 % de 315 000 $ à 500 000 $
- 3 % sur la portion au-delà de 500 000 $
Pour un condo résidentiel vendu 700 000 $, la taxe de bienvenue s’élève à environ 11 610 $.
Ainsi, pour 20 condos résidentiels, la municipalité percevrait environ 232 200 $ en droits de mutation.
Pour les deux unités commerciales :
- Condo commercial de 750 000 $ : environ 13 110 $
- Condo commercial de 950 000 $ : environ 19 110 $
Au total, les droits de mutation générés par l’ensemble du projet atteindraient environ 264 420 $ pour la municipalité.
Il s’agit d’un revenu unique, perçu lors de la première vente de chaque unité.
Taxes municipales annuelles
Le budget municipal indique un taux foncier résidentiel d’environ 0,7132 $ par 100 $ d’évaluation, auquel s’ajoutent les services municipaux, notamment :
- aqueduc : environ 917 $
- égout : environ 221 $
Pour un condo résidentiel évalué 700 000 $, la taxe municipale annuelle totale serait d’environ 6 130 $.
Pour 20 condos résidentiels, les revenus fiscaux récurrents pour la municipalité atteindraient donc environ 122 600 $ par année.
Pour les unités commerciales, le taux de taxation est légèrement plus élevé, ce qui donne les estimations suivantes :
- Condo commercial de 750 000 $ : environ 6 956 $ par année
- Condo commercial de 950 000 $ : environ 8 508 $ par année
Au total, les taxes municipales générées par l’ensemble du projet représenteraient environ 138 081 $ par année.
Revenus municipaux à long terme
Si l’on projette ces revenus sur une période de 10 ans, les taxes municipales générées par ce projet représenteraient environ 1,38 million de dollars pour la municipalité.
En résumé :
- Taxe de bienvenue totale : environ 264 420 $
- Taxes municipales annuelles : environ 138 000 $
- Revenus municipaux sur 10 ans : environ 1,38 million de dollars
- Valeur foncière totale ajoutée au rôle : 15,7 millions de dollars
Mise en perspective
Pour une municipalité de la taille de North Hatley, qui compte environ 700 habitants, un tel projet représenterait environ 138 000 $ de revenus fiscaux supplémentaires par année, soit près de 200 $ par citoyen par année en nouveaux revenus municipaux. Les dépenses liées à ces revenus étant exclues du calcul.
Ces revenus pourraient contribuer à financer l’entretien des infrastructures, les services municipaux ou encore le remboursement de certaines dettes municipales.
Par contre, rappelons-nous que le sauveteur de la plage municipale coûte 68 000$ par été en 2024, cela représente 97,14$ par citoyen par année. Donc, probablement au-dessus des 100$ par citoyen en 2026.
Chercher à augmenter les revenus est une très bien, mais encore faut-il commencer par maîtriser les dépenses. Lorsque les dépenses croissent plus rapidement que les revenus, l’endettement finit inévitablement par suivre.
Sur ce, bon paiement de vos taxes municipales !
Crédit photo : https://www.lerefletdulac.com/infolettre/bientot-de-nouveaux-logements-au-coeur-de-north-hatley/
