PPCMOI : qu’est-ce que cela signifie?
Le PPCMOI signifie Projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble.
Il s’agit d’un outil légal d’urbanisme prévu dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme qui permet à une municipalité d’autoriser un projet ne respectant pas entièrement le règlement de zonage en vigueur, lorsqu’il est jugé d’intérêt pour la collectivité. Toutefois, comme l’a précisé un expert de la firme Domus Architecture et design, un tel projet doit obligatoirement s’inscrire dans le cadre du plan d’urbanisme et du guide architectural.
Plan directeur vs plan d’urbanisme
Afin de bien distinguer le plan directeur actuellement présenté du plan d’urbanisme évoqué par le représentant de la firme Domus, il faut comprendre qu’un plan d’urbanisme devra éventuellement être adopté afin d’encadrer les projets réalisés par PPCMOI. Pour le moment, seul le plan directeur a été présenté.
Le PPCMOI est encadré par le plan d’urbanisme, et non par le plan directeur.
| Plan directeur | Plan d’urbanisme | |
|---|---|---|
| Nature | Vision stratégique | Document légal |
| Force juridique | Aucune | Obligatoire et contraignant |
| Contenu | Idées, orientations | Encadrement officiel du territoire |
| Effet | Inspire | Encadre les règlements |
| Adoption | Politique | Par règlement municipal |
Un mécanisme d’approbation de projets immobiliers « plus flexible »
Concrètement, le PPCMOI permet d’autoriser certaines constructions, modifications ou occupations d’immeubles sans devoir modifier immédiatement les règlements de zonage. Les élus peuvent ainsi analyser des projets au cas par cas, avec une présentation publique destinée à informer la population. Le développement du territoire peut donc évoluer progressivement, au rythme des projets autorisés par ce mécanisme en quelque sorte selon l’analyse politique de nos élus.
Selon les explications fournies, chaque projet doit respecter des critères précis, notamment :
- le plan d’urbanisme;
- le guide de normes architecturales.
D’après ma compréhension et les réponses obtenues lors de la présentation du PPU, l’intérêt principal du PPCMOI — un outil déjà très utilisé dans plusieurs municipalités — est d’offrir une certaine flexibilité en permettant l’autorisation de projets qui dérogent aux règles actuelles, après analyse par le conseil municipal.
Le zonage traditionnel demeure pour sa part plus rigide, puisqu’il encadre le développement selon des règles uniformes applicables à l’ensemble du territoire.
Comment un projet peut-il être autorisé par PPCMOI?
- Dépôt du projet à la municipalité
- Analyse par le service d’urbanisme
- Avis du Comité consultatif d’urbanisme (CCU)
- Adoption d’une résolution par le conseil municipal
- Présentation publique et possibilité d’opposition ou de processus référendaire
Un outil parfois controversé
Le PPCMOI suscite parfois des débats puisqu’il peut :
- permettre de déroger à certaines règles existantes;
- créer des précédents pour d’autres projets;
- modifier rapidement la densité ou l’apparence d’un secteur.
Cependant, il peut aussi favoriser :
- la revitalisation économique;
- des projets innovants;
- une meilleure adaptation aux réalités locales.
PPCMoi vs zonage
Le zonage : une règle générale appliquée de manière uniforme.
Le PPCMOI : une exception analysée au cas par cas.
Plus de pouvoir aux élus, mais de façon encadrée
Un cadre réglementaire est effectivement adopté à l’avance pour l’acceptation de projets PPCMoi. Je comprends, selon le présentateur de la firme Domus, qu’il repose notamment sur le plan d’urbanisme et sur un guide architectural qui viendront encadrer les décisions de ces projets. Toutefois, au final, l’analyse et l’autorisation finale sera remise entre les mains des élus.
Pour l’instant, tout cela me laisse l’impression que l’on accorde aux élus une importante marge de manœuvre pour donne l’impression d’offrir aux élus une plus grande capacité d’autoriser certains projets immobilier plus rapidement. La question demeure donc : est-ce réellement ce que souhaite la population? Sans doute que oui...
Selon les explications de la firme Domus, les projets soumis par PPCMOI seront toujours présentés aux citoyens. Or, si l’on se fie à l’exemple du plan directeur présenté le 23 septembre et adopté seulement huit jours plus tard, ou au lieu d’implantation de la patinoire réfrigérée, certains citoyens peuvent avoir le sentiment d’assister au processus davantage comme observateurs que comme décideurs, puisque les décisions finales reviennent ultimement aux élus.
Il faut toutefois nuancer : les élus doivent justifier leurs décisions en fonction de critères précis, soit :
- les exigences du règlement PPCMOI;
- la cohérence avec le plan d’urbanisme;
- la notion d’intérêt public.
Dans les faits, le principal mécanisme permettant aux citoyens de bloquer un projet PPCMOI demeure le processus référendaire, une démarche souvent complexe à mettre en œuvre.
On peut donc craindre que plusieurs projets PPCMoi voient le jour sans référendum ni opposition formelle, non pas nécessairement en raison d’un consensus, mais plutôt en raison de la difficulté pour les citoyens de contester les décisions. Pour le reste, le PPCMoi agit comme un outil facilitateur de développement immobilier.
Prochaines étapes de planification
Le PPCMOI sera élaboré par un partenaire de la firme Domus Architecture et design, tandis que le guide architectural sera réalisé par cette même firme. Ces prochaines étapes devraient être présentées dès ce printemps.
Les démarches entreprises par la municipalité apparaissent comme une initiative positive visant à dynamiser notre village, ce qui représente en soi une bonne nouvelle pour notre collectivité. Toutefois, il demeure important de bien comprendre les mécanismes utilisés par nos élus ainsi que les résultats concrets qui en découleront avant de conclure trop rapidement au succès de la démarche.
D’où mon questionnement, en cherchant à rendre l’urbanisme plus flexible, ne vise-t-on pas à changer l’équilibre entre les règles communes et le pouvoir décisionnel des élus?
Sur ce, bonne réflexion!
